Правительственный законопроект: Закон о нотариусах (изменение № 12), 5786-2026

Позиция Форума по собственности и недвижимости и Комиссии нотариусов Коллегии адвокатов Израиля по меморандуму закона о нотариусах (поправка) (доверенность банковской корпорации)

Форум по собственности и недвижимости и Комиссия нотариусов Коллегии адвокатов Израиля

Тель-Авив, 1 нисана 5785 г. (30 марта 2025 г.)

Реф.: 02773625

Уважаемой г-же Яэль Котик, адвокат, юридический советник, Министерство юстиции

---

Тема: Позиция Форума по собственности и недвижимости и Комиссии нотариусов Коллегии адвокатов Израиля в отношении меморандума закона о нотариусах (поправка №...) (доверенность банковской корпорации) (תזכיר חוק הנוטריונים (תיקון מס'...) (יפוי-כוח לתאגיד בנקאי)), 5785-2025 (далее — «Меморандум закона»)

Документ с позицией

Форум по собственности и недвижимости и Комиссия нотариусов Коллегии адвокатов Израиля имеют честь представить свою позицию в отношении вышеуказанного меморандума закона, предметом которого является рассмотрение возможности отмены требования нотариальной доверенности при ипотечных сделках, следующим образом:

1. Существуют два источника различных видов доверенностей, на основании которых могут совершаться сделки с недвижимостью: первый — по статье 91 Закона о Коллегии адвокатов (חוק לשכת עורכי הדין), 5721-1961 (далее — «Закон о Коллегии»), и второй — по статье 20(а) Закона о нотариусах (חוק הנוטריונים), 5736-1976 (далее — «Закон о нотариусах»). Доверенность, подписанная по статье 91 Закона о Коллегии, может уполномочивать исключительно адвоката, и удостоверение подписи доверителя осуществляется одним из адвокатов-поверенных, указанных в ней. В отличие от этого, доверенность, уполномочивающая лицо и/или иной субъект, не являющийся адвокатом, включая юридическое лицо, должна быть нотариальной. Так устанавливает Закон о нотариусах.

2. Доверенность, подписание которой требуется в рамках процедуры получения ипотечного кредита, обычно включает уполномочие как адвоката со стороны банка, так и банка (юридического лица), и поэтому требует нотариального удостоверения подписи, чтобы являться действительной доверенностью для реализации ипотеки — цели, ради которой она выдаётся, в соответствии с Законом о нотариусах. Следует отметить, что при выполнении нотариусом своих функций по отношению к заёмщику важно подчеркнуть, что услуга оказывается по сути косвенно и банковской корпорации, которая сама крайне заинтересована в юридической прочности доверенности, выданной нотариусом. Поэтому внешнее, профессиональное и независимое разъяснение заёмщику о значении доверенности как раз наделяет банковскую корпорацию знаком качества, который в будущем практически герметично предотвратит любые возражения против действительности нотариальной доверенности.

   Как устанавливает статья 19 Закона о нотариусах: «Удостоверение нотариуса по настоящему Закону и правилам на его основании будет являться достаточным доказательством в судебном разбирательстве, без необходимости в дополнительном доказательстве, слов нотариуса и его действий, а также слов и действий других лиц, сказанных или совершённых в его присутствии, всё как указано в удостоверении.»

3. Позиция Управления по регистрации и урегулированию прав на недвижимость, представленная в пояснительной записке к меморандуму закона, согласно которой «отсутствуют существенные риски в установлении» предлагаемого порядка и что «заявки на регистрацию от банков с использованием доверенностей единичны и редки», и поэтому, якобы, не оправдывают существующее бремя, возложенное на заёмщиков, противоречит самому назначению доверенности, призванной быть инструментом в руках банка для реализации ипотеки в случае, когда заёмщик не выполняет условия кредита.

4. Неслучайно позиция Коллегии адвокатов отсутствует в пояснительной записке к меморандуму (с. 3), и мы просим, чтобы комиссия со всей серьёзностью рассмотрела изложенное в настоящем документе.

5. Мы считаем, что установление альтернативы нотариальному удостоверению ошибочно и приведёт прежде всего к серьёзному сбою в процедурах реализации ипотеки, при которых потребуется использование такой доверенности, а также что это является первым шагом в подрыве полномочий нотариуса, способным подрубить ветку, на которой стоят банковская корпорация и нотариальная доверенность, которую она стремится обеспечить для защиты своих средств, выданных заёмщику в кредит. Поясним:

   а. Залог недвижимого имущества. Сделка по залогу недвижимости для обеспечения возврата кредита является обычной сделкой в наших реалиях, и тем не менее речь идёт о событии, связанном со значительным финансовым обязательством и судьбоносными последствиями для заёмщиков. Из рассмотрения текста банковской доверенности, подписываемой заёмщиком в рамках процедуры получения ипотечного кредита, следует, что банк стремится совершать различные юридические действия от имени заёмщика с использованием доверенности, в том числе:

   • исполнение обязательств по договору купли-продажи перед третьими лицами;
   • право продать квартиру заёмщика без какого-либо предварительного уведомления со стороны банка;
   • право выселить заёмщика из квартиры без предоставления ему альтернативного жилья в соответствии со статьями 33 Закона о защите арендатора [Объединённая редакция] (חוק הגנת הדייר [נוסח משולב]), 5732-1972, статьями 33 и 38 Закона об исполнительном производстве (חוק הוצאה לפועל), 5727-1967, статьёй 86а Ордонанса о банкротстве и т.д.;
   • право подписывать от имени заёмщика документы, необходимые для совершения действий в земельном реестре;
   • и многое другое.

   б. Мы считаем, что взаимоотношения банк-клиент не являются такими, при которых банку подобает совершать указанные действия от имени клиента, когда интерес принадлежит банковской корпорации, а не клиенту, тем более что нередко эти действия способны нанести значительный и тяжёлый ущерб клиенту.

   г. Статья 91 Закона о Коллегии устанавливает, что подпись клиента на доверенности его адвокату может быть совершена в присутствии адвоката без необходимости нотариального удостоверения. В этом случае между клиентом и его адвокатом, обычно представляющим его в сделке с недвижимостью, являющейся предметом доверенности, существуют отношения адвокат-клиент, основанные на ответственности перед клиентом за сопровождение сделки до её завершения регистрацией; иное дело — доверенность, выданная банковской корпорации. Между банком и клиентом не существует отношений, основанных на доверии и ответственности. Банк предоставляет клиенту средства, а доверенность является «палкой» в руках банка для реализации ипотеки, зарегистрированной на имущество, в случае нарушения кредитного договора заёмщиком.

6. Как указано в пояснительной записке к меморандуму закона, «у банка есть явный интерес однозначно идентифицировать заёмщика и удостовериться в его правоспособности и свободной воле, чтобы иметь возможность взыскать кредит и минимизировать свои риски». И именно подписание доверенности в присутствии нотариуса защищает этот интерес и предотвращает выдвижение «защитных» аргументов со стороны заёмщика, таких как: «я не понял, я не подписывал, мне не объяснили» и т.п.

7. По этой же причине важность подписания в присутствии нотариуса, являющегося уполномоченным органом по удостоверению документов юридической значимости, велика, поскольку она реализует «две конкретные цели — первая — идентификация подписанта [...] и вторая — удостоверение того, что подписант доверенности действительно выражает своей подписью свою свободную и автономную волю и что он юридически правоспособен для совершения действия» (формулировка пояснительной записки к меморандуму, с. 3).

8. Мы считаем, что неправильно исключать ипотечную доверенность так, чтобы она удостоверялась банковским служащим, и что предлагаемая поправка не способна принести пользу кому-либо, а в лучшем случае способна причинить вред и привести к серьёзному сбою, по многочисленным причинам, в том числе:

   а. Отсутствие подготовки/опыта. Банковский служащий не является уполномоченным профессиональным органом для разъяснения заёмщику юридических действий, содержащихся в доверенности, выданной банку. Банковский служащий не осведомлён обо всех нюансах нотариальной доверенности и/или полном значении тяжёлых обязанностей, возлагаемых на заёмщика в рамках нотариальной доверенности, и вполне возможно, что ему будет затруднительно разъяснить это и/или подтвердить его понимание в этом вопросе.

   б. Конфликт интересов. Служащий банковской корпорации (являющийся работником выгодоприобретателя по доверенности) фактически действует от имени корпорации. Речь идёт о работнике, не имеющем существенного влияния на банковский конгломерат, находящемся в структурном конфликте интересов при подписании заёмщиком/стороной договора, являющимся крайне слабой стороной в отношениях с банком, документа, единственная цель которого — возложение многочисленных и неограниченных обязанностей на заёмщика, при том что все положения доверенности действуют в пользу банка. Всё это — при ожидании, что банковский служащий, изнемогающий под горой документов перед ним, разъяснит заёмщику точный характер документа и степень, в которой он ставит под угрозу его работодателя/банк-кредитор.

   г. Отсутствие надлежащего контроля. Нотариусы подчиняются высоким стандартам надёжности и профессионализма и двойному контролю — как со стороны Коллегии адвокатов, так и со стороны Министерства юстиции. Так, например, адвокат, осуждённый за профессиональные или уголовные правонарушения в сфере мошенничества или чести профессии и т.д., не будет аттестован как нотариус. Кроме того, нотариус подвергается контролю в форме периодической проверки, позволяющей оценить, соответствуют ли результаты его работы надлежащему уровню чести профессии и обязанностей нотариуса. Более того, над нотариусом постоянно нависит меч дисциплинарного суда. Банковский служащий не проверяется так, как проверяется нотариус, и/или в порядке, придающем его услуге знак качества. Этот знак жизненно необходим в плане правильности юридического действия в столь значимой операции.

   д. В настоящее время большинство банков подписывают доверенности с заёмщиками цифровыми средствами, что ещё более ставит под угрозу возможность подписать доверенность с заёмщиком лично, идентифицировать его и разъяснить ему суть документа и содержащихся в нём действий.

9. Что касается дополнительной альтернативы, предложенной вами, согласно которой адвокат заёмщика удостоверит подпись на доверенности банку, возникает опасение, что заёмщик подпишет доверенность в присутствии адвоката, не специализирующегося в области недвижимости и не знакомого с действиями, подробно описанными в доверенности, для предоставления надлежащего разъяснения заёмщику.

10. Мы считаем, что из всего вышеизложенного вытекает вывод о том, что исключительность выполнения удостоверения общей доверенности и/или доверенности, уполномочивающей лицо/орган, не являющийся адвокатом, обоснована законом, и не следует её изменять.

11. Как известно, «прочность цепи определяется её слабейшим звеном». Снижение пороговых требований к лицу, удостоверяющему доверенность, повлечёт за собой более хрупкое и слабое звено, чем то, которое получается при действующем правовом положении. Такой результат нежелателен, поскольку он способен нанести ущерб действительности действия и/или его определённости в будущем.

12. В отношении соображений эффективности:

а. Стоимость оформления документа. Стоимость среднего документа составляет порядка 230 шекелей + НДС. Возможно, эта стоимость будет сэкономлена при оформлении банковским служащим, однако, с другой стороны, она может подвергнуться произвольному коммерческому ценообразованию со стороны адвокатов, не подчиняющихся скромному тарифу Правил о нотариусах (оплата услуг) (תקנות הנוטריונים (שכר שירותים)), 5739-1978. Таким образом, польза здесь минимальна, если она вообще существует.

б. Доступность. Необходимость физической встречи с нотариусом действительно существует, однако в такой же мере существует физическая встреча между заёмщиком и представителем банка или адвокатом согласно меморандуму — так что у банка нет лучшей альтернативы, и в любом случае банк не предоставляет ипотечные кредиты без личной явки заёмщиков.

г. Осуществление столь существенного изменения в подписании такого значимого документа, при том что стоимость пошлины, уплачиваемой за него, ничтожна по сравнению с сопутствующими платежами при получении ипотечного кредита (такими как комиссия за открытие дела, проценты и т.д.), — ущерб и сбой от этого многократно превышают «пользу» от облегчения для заёмщика и экономии порядка 300 шекелей в среднем. Если этого недостаточно, то запрашиваемое изменение способно создать конфликт интересов, коренящийся в отсутствии общего интереса, а также невозможность контролировать столь многочисленных лиц, не обладающих компетентностью в понимании содержания документа, подписание которого в их присутствии требуется.

13. В свете всего изложенного, наша позиция состоит в том, что неправильно исключать доверенность, требуемую в рамках процедуры получения ипотечного кредита, из числа доверенностей, требующих нотариального удостоверения по закону, в противном случае не будут более реализованы цели действующего правового порядка, а именно надёжность нотариального удостоверения и определённость для получателя доверенности, как они определены в пояснительной записке к меморандуму (с. 3), и доверенность (действительная) по предлагаемому порядку не будет представлять собой «нотариальное удостоверение в значении Закона для прочих вопросов и правовых последствий такого удостоверения» (см. заключительную часть пояснительной записки).

14. Ввиду важности вопроса мы будем рады встретиться с вами до продвижения законодательной процедуры. Также мы просим принять участие во всех обсуждениях и процедурах, которые будут проводиться в связи с указанным меморандумом закона, и остаёмся в вашем распоряжении для предоставления дополнительных сведений и разъяснений.

С уважением,

Цуриэль Пикар, адвокат — сопредседатель Форума по собственности и недвижимости Коллегии адвокатов Израиля

Лирон Кригель, адвокат — сопредседатель Форума по собственности и недвижимости Коллегии адвокатов Израиля

Лираз Рош Ревиво, адвокат — сопредседатель Форума по собственности и недвижимости Коллегии адвокатов Израиля

Эли Биби, адвокат — сопредседатель Комиссии нотариусов Коллегии адвокатов Израиля

---

Копии: Адв. Амит Бахар, глава Коллегии адвокатов; Адв. Ошрат Тагар, генеральный директор Коллегии адвокатов; Адв. Даниэль Айзенберг-Цадиким, руководитель профессиональных комиссий; Адв. Леа Дорфман, сопредседатель Комиссии нотариусов; Адв. Керен Реувен Коэн, сопредседатель Комиссии нотариусов; Адв. Зоар Рон, сопредседатель Комиссии нотариусов; Адв. Ариэль Плавиан, сопредседатель Форума; Адв. Лиат Леви-Либерман, заместитель председателя Форума; Адв. Юваль Тайк, ответственный за Комиссию нотариусов; Адв. Хагит Бен-Мордехай Кропник, ответственная за Форум.